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规模生意的尽头,WeWork 估值腰斩的 IPO

8 月 14 日晚,共享办公头号种子 WeWork 正式向美国证券交易委员会(SEC)提交首次公开募股(IPO)招股书。WeWork 尚未透露上市的交易所,消息人士表示,上市时间初步定在今年 9 月。这次 IPO 的承销商包括摩根大通、高盛、美银证券巴克莱、花旗、瑞信、汇丰、瑞银和富国银行。

此前,8 月 5 日,「晚点 LatePost」报道称,WeWork 真实估值较媒体披露的 470 亿美元下降到 231 亿美元,几近腰斩。据 WeWork 招股书数据显示,WeWork 近三年来,营收从 4.36 亿美元(2016 年)涨至 18.21 亿美元(2018 年),营收增速近乎翻倍,截止至 2019 年 6 月 30 日,WeWork 在 2019 年上半年营收已达 15.35 亿美元。

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? ? ? ? ?The We Company | WeWork 招股书

另一方面,不断加剧的亏损也是 WeWork 真实估值不如预期的原因之一。WeWork 的亏损从 4.29 亿美元(2016 年)扩大到 19.27 亿美元(2018 年),不难算出,这家企业亏损的速度要比营收还快。

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? ? ? ? ?「重塑」办公空间的?WeWork | WeWork 官网

WeWork 是近十年来共享办公领域的代表公司,立足于线下的地产生意,依托线上的亚博娱乐在线网站服务,像同样在今年上市的 Uber 和 Airbnb 一样,WeWork 也代表着一种「颠覆」。


空间即服务

不论是招股书还是一直以来给大众传递的概念,WeWork 都自称开创和引领了「空间即服务」(space-as-a-service)的模式。而「空间即服务」也就解释了 We 公司最主要业务 WeWork 的运行方式:提供空间。

WeWork 先在全球各大城市购置或租赁地产,而后将地产改造为设计更现代化的办公空间,再将整个办公空间拆分为一个个工位,最终围绕着工位开展一系列服务业务,从最基础的单一工位出租到以团体为单位的办公空间定制。整个商业模式类似 Airbnb,但 WeWork 是唯一的「房东」。

据 WeWork 招股书显示,WeWork 在 29 个国家中 111 个城市共开设了 528 个办公空间,共有 52.7 万名 WeWork 会员,38% 的会员任职于全球财富 500 强企业。528 个 WeWork 空间背后,则是高达 140 亿美元的长期租约合同。

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? ? ? ? ?WeWork 在全球扩张速度和门店一览 | WeWork 招股书

用较低价格签下长租期,要想通过做「二房东」获利,就要求 WeWork 保证高价短租期的需求不断。而在能正式开张之前,WeWork 需要找到合适的地产,签下长期租约,再对地产进行重新的设计、改造、升级甚至按需定制,这些前期的高额投入在开张后面临着能否回收成本的不确定性。? ? ? ? ?

近几年,营收增长的背后则是 WeWork 的持续扩张,这也是它们亏损不断扩大的主要原因。WeWork 在招股书中也提到了这一趋势,WeWork 表示当一个新空间开放超过两年后,该空间便进入了「成熟期」(as mature),入住率和营收都会趋于稳定。截止 2019 年 6 月 1 日,528 个 WeWork 空间只有 30% 进入了成熟期,但剩下的 70% 会随着时间推移开始产生稳定的营收。换言之,WeWork 认为前期「烧钱」不可避免,而目前账面的亏损问题还需要时间。


模糊的定位

WeWork 计划在 IPO 后募集 30 - 40 亿美元,据招股书显示,WeWork 已经从各大金融机构获得了 60 亿美元的信贷额度,截止至 6 月 30 日,WeWork 账面上还有 30 亿美元,这也就意味着,WeWork 在账面上将有最高达 130 亿美元供其分配。但有信贷额度并不意味着 WeWork 受到了投资机构的认可。

因吸纳投资过多,长期又处于负现金流状态,租赁合同期过久(WeWork 通常会签下 15 年租期),连对 WeWork 未来盈利能力的最乐观的债券评级公司惠誉也将 WeWork 的债券评级下调了三级,降至 B-,在证券评级中,B- 意味着「高度投机性」,比起公司未来的前景,债券公司更关注它们偿还债务的能力。

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